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房产租赁税金及二房东转租的税收问题

来源:www.37lw.cn 编辑:admin 时间:2017-09-09

一、不动产租赁营改增概念

(一)基本概念

要想对房产租赁税金以及二房东转租进行税务研究,就必须先对该研究的基本名词概念进行理解。纳税人:纳税人其主要涵盖了单位、个人两大类。而单位通常指的是企业、行政事业单位、军事单位以及社会各个团体等。个人主要指的个体工商户与其他个人。此中的其他个人通常代表的就是自然人。企业、非企业单位、个人、个体工商户、自然人等共同形成了当前我国的所有增值税、营业税纳税人的范围,其是我国纳税的主要生力军。

增值税中通常又要区分为小规模纳税人与一般纳税人。主要是为了与上文的的单位与个人相对应,企业通常可以是增值税的一般纳税人或者说是小规模纳税人;而非企业单位、个人都可以是一般纳税人或是小规模纳税人。而个人中的额个体工商户通常是以小规模纳税人为主,只有极为个别的个体工商户才能够成为一般纳税人,而且其多数也是双定户。除此之外的其他个人也就是自然人都是属于小规模纳税人。

(二)标的物

不动产:所谓不动产其主要涵盖了房屋、商铺、股权、各种会所等等。房屋:归属于不动产的范围,其主要涵盖了住房、商业写字楼、工厂等。其相当于不动产的子集。住房:是指住宅、居民用房。不动产的概念大于房屋,房屋概念大于住房。

(三)遵循的准则

有关不动产经营租赁服务增值税的问题已经有相关办法明确规定,与转让不动产业务类似,其纳税地点、征收机关等有需要遵循相关的法律规定。在营改增改革的过程中,颁布了一些过渡政策,主要是为了能够更好的帮助营业税改增值税提供更加稳定的环境。该过渡政策中,原先的营业税税率纳税人提供房产租赁服务,在改革之前,其需要适用5%营业税税率进行缴税。这与转让不动产业务类似,通过考虑各个方面的影响之后,需要对提供住房经营租赁服务设置5%的增值税征收率。纳税人只要需要对自己的住房进行租赁,均能够依照过渡政策,通过简易的计税方式来缴纳税额。而且这种改革与之前的税率相比,纳税人的税负已经有所降低。

(四)不动产租赁征管政策解读

由于篇幅原因挑选其中较为重要的政策进行解读。第一条,依照相关法律以及现行增值税的有关固定,制定《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)该办法主要就是为了引出其配套文件,其目的就是在当前推行的增值税有关规定的总体框架之下,再将相关文件的政策更加具体细化,这样对于纳税人在实际操作过程中有所帮助,能够便于税务机关与纳税人更好的理解与落实,从而极大的增强相关文件的可操作性。

第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

二、房产租赁税金及二房东转租案例分析

(一)房产税及二房东转租税率

房产税是房屋所有权人缴纳,根据《房产税暂行条例》第二条规定,房产税由产权所有人缴税,产权属于全民所有的,由经营管理人缴纳,产权出典的由承典人缴纳,产权所有人及承典不在房产所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决的,由房屋代管人或使用人缴纳。税率:单位或商业用房为12%,个人住房为4%。从价税率为原值的70%的1.2%。承租人或者转租人转租而取得的转租收入不用缴纳房产税,但是转租收入(不包括住房)要缴纳增值税(按营改增后),征收税率为5%。如果转租人是个人则按3%的增值税征收率缴纳,住房再减半征收也就是说1.5%。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016 年16 号)规定:其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额; 其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

(二)实际案例分析

目前在台州的房屋转租的很多,象我单位的分公司在台州市各县区都从二房东处获得房源,租金较高,二房东从中赚了房租差价。而且出租方及二房东不提供租金发票,如果需要发票,则由承租方自行承担一切税费。由于房租费的税金包含:房产税、增值税、增值税附加及企业(个人)所得税,总税率在20%左右。且税务机关会按二租租金的全额征收。这么高的税率令承租方不堪重负,好多企业干脆就不开票或用其他发票取代报销,或者以虚假房租合同来应付税务,用于开票。再比如二房东从原房东处租得整幢房(房产证是整幢的)后分割出租,大部分承租方需开票,则需要发票的承租方(我单位就是案例)被要求承担整幛房的房租税金(包括房产税及增值税)。这对合法经营的承租企业很不公平,也给承租企业的财务工作带来很大税务风险,不符合业务的真实性,更不利于房产税的征收和税务法规的威严。

以台州为例:商业用房(包括商铺、写字楼),A 与b的房租为30万,b出租给c的租金是60万,则A与b的税金有房产税30万*12%=3.6万,增值税30万/1.05*5%=1.4285,增值税附加(含城建税7%教育附加3%地方教育附加2%)1.4285*12%=0.1714 万元;B 与c 的税金有增值税,(60/1.05-30/1.05)*5%=1.4285 万,增值税附加(含城建税7%教育附加3%地方教育附加2%)1.4285*12%=0.1714万元。住房,A与b的房租为30万,b出租给c 的租金是60 万,则A 与b 的税金有房产税30 万*4%=1.2 万,增值税30 万/1.03*1.5%=0.4369 万,增值税附加(含城建税教育附加地方教育附加)0.4369*12%=0.0524 万元,B 与c 的税金有增值税,(60/1.03-30/1.03)*1.5%=0.4369 万,增值税附加(含城建税教育附加地方教育附加)0.4369*12%=0.0524万元。

近几年房产价格的上涨,房产成为国人的主要财产,用于出租更成为广大群众用于生财的主要来源。这几年一直在喊房产税征收问题。我想我国应该对房产税的宣传普法工作做细。对现在的出租房税收进行规范。对二房东的税收与原房东税率不能混同概念,还承租方以合理的税负,也便于规范社会发票管理。

结束语:

房产租赁税金及二房东转租的收税问题主要是由于营改增后对其产生了冲击,其必定会产生更大的改变。希望本文的研究能够对相关人士有所帮助。

参考文献:

[1] 周天勇. 中国土地和住宅体制改革研究[J]. 经济研究参考,2014,14:3-37.

[2]樊其国. 关于“二房东”转租征税[J]. 上海房地,2013,12:47-48.

(作者单位: 浙江联合中小企业资产管理有限公司)

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