光耀集团资金管理

一、光耀地产集团的资金管理现状

1．多方位投资，耗资巨大，收入平平。光耀集团投资领域广泛，涉足建筑、物业、金融、教育等多个领域。2009年，光耀集团开始扩张发力，项目版图围绕珠三角、长三角、环渤海三大经济圈逐步展开，总部也在之后迁至深圳，目前已逐步拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等多个城市，根据光耀集团官方资料显示，截至2012年底，光耀集团累计开发面积逾400万平方米，土地储备已超过1000万平方米。2012年6月，光耀地产与韩国JDC公司、DK集团签署协议，投资30亿元用于开发韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目。光耀集团为了发展天津团泊湖项目，2013年年底向韩亚银行申请了一笔8500万元的半年期贷款。光耀集团为发展各项工程项目，投入大量资金，但到目前为止，有很多项目被爆停工、停售及延期交楼，远远没有达到预想的收益。

2．巨额民间借贷，诉讼案频繁。为了达到快速扩张的目的，光耀集团进行大量了民间借贷，这些民间借款利息高，举借时间长。从201 1年开始，光耀集团民间借贷总额已达20亿元，占总融资额的三分之一，且其借款期限远高于一般企业民间借贷的期限，仅利息总额就高达20亿元。截至2014年6月，光耀集团就面临4起诉讼纠纷，当事人分别为周勃、张文勋、叶国权、周瑞坤，涉案金额分别为6000万元、1.3亿元、1500万元、3000万元，借款期分别为120天、3个月、3个月、2年。具体民间借款案件详情如表1所示：

光耀集团不能偿还到期借款本息，被法院判决归还被借款人借款本金及利息。在法院判决之后，光耀集团仍无力偿还这些债务，因此被列入“全国失信被执行人名单”，丧失了企业信用，使其在面临资金风险时缺少了一条有力的脱困途径。

二、光耀地产集团资金管理存在的主要问题

资金管理是企业财务管理活动中最重要的部分，它关系到一个企业的生死存亡。高效的资金管理既能保证企业平稳快速发展，又能维持企业自身的利润，保障企业未来的竞争优势；松散的资金管理不仅会影响企业的正常运转，降低企业收益，甚至会导致企业破产。光耀集团的发展过程中出现了严重的资金缺乏问题，通过研究光耀集团的资金管理措施，总结以下光耀集团资金管理上出现的主要问题。

1．快速扩张，危机重重。光耀集团投资领域广泛，涉足建筑、物业、金融、教育等多个领域。2009年，公司开始大规模扩张。目前已逐步拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等多个城市，总开发面积超过356万平方米，储备用地近900万平方米。光耀集团不仅在国内大规模扩张，还将视野探伸到国外。2012年6月，光耀集团与韩国JDC公司、DK集团签署协议，投资30亿元用于开发韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目。

光耀集团的快速扩张需要大量资金支持，一旦资金供给出现断裂，项目工程将无法开展或无法继续开展，会给企业带来严重损失。快速扩张过程中已完成项目由于市场下行销售低迷，造成库存堆积严重，企业资金回笼受阻，影响企业正常运转。

2．高息融资，上市公司“被担保”。在银行信贷越来越谨慎而无法满足光耀集团高速扩张的情况下，民间借贷则成为了光耀集团快速融资的一条捷径。尽管光耀集团声称其在2010-2012年资产负债率分别为45.7%、50.3%、55%，均低于行业平均水平，但是其表外积累的高息民间借款已经令其不堪重负了。从201 1年开始，光耀集团民间借贷总额已达20亿元，占总融资额的三分之一，且其借款期限远高于一般企业民间借贷的期限，仅利息总额就高达20亿元。截止2014年6月，光耀集团正面临的借款诉讼纠纷就涉及4起，借款本金分别为1500万元、3000万元、6000万元、1.3亿元，至今仍有20亿元本息未还。巨额的高息融资使得光耀集团负债累，高额的利息吞噬了公司大量的利润，致使法院冻结了相关资产，很多在建项目工程不得不停工，欲实施项目不得不延期开展，企业运行举步维艰。此外，由于欠款未还，光耀地产集团被中国人民银行广州分行列入失信被执行人名单，不予以满足融资需求，不增加援信额度。

3．市场单一，遭遇瓶颈。光耀集团成立于惠州，而惠州市是各大房地产集团纷纷汇集的城市，惠州市房地产市场一直处于高库存和高空置率的状态，而且惠州市房源销售严重依赖深圳、东莞等地的购房者，这些外地的购房者占总购房者的50%以上。受购房者来源的限制，房产在惠州的销售逐步遭遇瓶颈。

4．竞争激烈，市场下行。开发商商业运转的大部分资金来源于业主的按揭款，但是资金回笼的难度却较以往不断加大。第一，银行信贷收紧，贷款的限制条件增多，业主很难从银行拿到按揭款。第二，银行利率上浮，购房者观望态度严重。第三，由于限购限贷政策的颁布和首套房贷款利率优惠的回调趋势，房产的销售量大幅下降。

惠州市是开发商云集的城市，大型房地产开发集团如恒大、碧桂园、华润等都纷纷进驻此地，竞争异常激烈。不仅如此，光耀在天津、临沂、威海等地的销售业绩也大幅下滑。可见，面对如此激烈的竞争，光耀集团的市场份额逐渐减少，惨淡的销售业绩使光耀集团库存增多，资金回笼难度加大，进一步影响其开发楼盘、拓展市场。

三、针对光耀地产集团提出改善资金管理的对策

资金是房地产企业生存和发展的命脉，资金链的安全与否关系到企业能否实现可持续发展，更关系到国民经济能否安全运行。优化资金管理，降低资金链风险，提高资金链风险管理水平，对任何资金出现问题的企业来说都迫在眉睫。针对光耀地产集团资金管理方面出现的主要问题，提出以下解决方案。

1．合理进行投资决策，避免盲目投资。由于投资房地产具有时间长、耗资多、范围广、风险大等诸多特点，资金链出现问题的可能性就远远高于其他行业，对房地产企业的长期发展影响巨大。当光耀集团面临多项投资决策时，应该进行可行性分析。可行性分析的第一步是充分做好前期的市场调研，了解市场的供求状况、价格机制，预测市场的发展前景。第二步则应该仔细研究所投资项目的各项信息，包括项目类型、投资时机、资金需求量、投资的利润率、投资回收期、实施的难易程度等，从而对投资项目进行准确定位。第三步，也是最为关键的一步，应该准确应用投资模型对项目所需资金量进行测算，针对测算出的资金需求量，考虑光耀集团是否具备承受能力，重点考虑是否需要进行外部融资，如果进行外部融资，将来的盈利水平是否高于资本成本。经过一系列的调查研究和分析，光耀集团应该尽可能准确地做出投资决策，确保资金的合理投入量和资金的尽快回笼。

2．融资渠道多元化，避免走入“死胡同”。银行信贷是房地产企业获取资金最安全也是最主要的途径。在我国，社会信用环境较差是不争的事实，尽管银行坏账情况有所改善，但是企业恶意骗贷、逃避银行债务的现象仍然较多，导致银行不良贷款数额巨大，所以很多企业为了获取资金都在向银行传递其拥有良好信誉的信号。光耀集团失败的一点在于它破坏了企业和银行之间的相对信任的资金借贷关系，这种双赢的合作关系一旦破裂，就限制了企业持续融资的能力，要想再让银行贷款给企业，融资成本会大大增加。因此，光耀集团要尽量恢复企业信用，积极寻求和银行继续合作。除了和银行合作之外，光耀集团还要寻找其他融资方式。例如，尽量寻求一些资本成本合理的长期融资，因为房地产企业项目工程时间长，短期融资在工程完工之前就已经到了偿还期限，此时资金尚未回笼，无法偿还债务，容易造成债务拖欠。对于资金需求巨大的项目，光耀集团可以实行多个企业合作开发，分散融资风险，实现多赢。需要注意的一点是，无论采用何种融资方式，都要合理分配债务融资和权益融资的比例，将资本结构保持在安全水平上。

3．实施资金预算管理，提高资金使用效果。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度可以识别资金的使用风险，提高资金的使用效率。光耀集团作为大型房地产企业，实施资金预算管理尤为重要，通过编制资金预算计划，把握日常资金收支，营造良好的资金使用氛围，做到事前预算、事中控制、事后反馈，既可以保证在适度的范围内有效使用资金，又可以防止过度投资甚至资金链的崩溃。

4．创新盈利模式，提高盈利水平。一般而言，房地产企业获得利润主要有两种途径：一是通过土地的自然增值来获得利润；二是通过住房市场上房屋的价格上涨来获得利润。然而，这样的盈利模式有两个主要风险：一是房屋的价格受诸多因素影响，这就导致其核心利润来源不稳定；二是购买土地和建造房屋需要耗费大量资金，企业资金供给不足以及资金的占用量过大都可能导致其资金链断裂，使企业面临破产的危机。因此，如何打破传统的盈利模式、实行创新经营对竞争激烈的房地产企业来说已经刻不容缓。

四、结语

资金是企业经营活动的命脉，顺畅的资金链是各开发商顺利经营的最为重要的保障。资金管理是企业管理活动的核心内容，它关系着企业的发展前景和生死存亡。光耀集团由于快速扩张、盲目购壳、高息融资、违规担保等原因而遭遇资金危机，资金链几近断裂，企业濒临破产。可见，房地产企业实施行而有效的管理机制，拥有对财务风险的警觉性，确保资金链与产业链的和谐统一至关重要。[基金项目：辽宁省普通高等教育本科教学改革研究项目“大数据时代管理会计课程建设与改革研究”(编号：UPRP20140331)。

（作者单位：东北财经大学会计学院）