河南房地产市场平稳运行

一、供需合力，促进全省经济发展

（一）供给有效扩大，开发投资支撑固定资产投资稳定增长

开发投资高位增长。2017年一季度，全省房地产开发完成投资1005.97亿元，同比增长25.2%，增速同比加快9.9个百分点，高于全国房地产开发投资增速16.1个百分点。

2016年以来，全省房地产开发企业投资信心恢复，开发进度加快，开发投资增速由年初的12.2%攀升至全年的28.2%,对全省固定资产投资的贡献也由年初的16.8%提高至28.3%。2017年，房地产开发投资对全省固定资产投资增长的贡献作用继续加大。一季度，房地产开发投资增速比固定资产投资增速（12.1%）高出13.1个百分点，对全省固定资产投资增长的贡献率达34.0%，拉动固定资产投资增长4.1个百分点，同比分别提高15.8个和1.7个百分点，房地产开发已成为支撑全省固定资产投资稳定增长的最主要力量。

从房屋用途来看，住宅投资735.89亿元，同比增长26.3%，占全部房地产投资的73.2%；办公楼投资35.72亿元，下降5.0%；商业营业用房投资129.35亿元，增长8.2%。

在建项目增多，房屋新开工面积增长超30%。2016年，全省土地市场活跃，房地产企业土地购置面积达1108.04万平方米。随着这些土地逐步进入开工建设阶段，在建项目明显增多。全省新开工项目和续建项目的双双增多，是房地产开发投资和开发规模快速增长的有力保障。一季度，新开工项目同比增加16个，续建项目增加250个，完成投资分别增长14.5%和26.4%。受全省新开工项目个数增多的影响，房屋新开工面积快速增长，一季度新开工2771.22万平方米，增长30.1%。

（二）需求畅旺，房地产业在拉动全省GDP增长中发挥重要作用

一季度，全省商品房销售面积1611.28万平方米，同比增长32.2%，增速同比加快11.5个百分点；商品房销售额851.22亿元，同比增长48.5%，增速同比提高23.8个百分点。近年来，河南相继出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》、《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》、《河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案（2016—2018年）》等政策措施，坚持扩大需求、消化库存和稳定价格相结合,楼市需求有效释放，商品房销售面积总体保持高位运行。在商品房销售持续活跃，销售额快速增长的拉动下，房地产业增加值增长较快，为全省生产总值增长做出积极贡献。一季度，房地产业增加值对全省增长的贡献率达4.5%，拉动0.4个百分点，同比分别提高1.0个和0.1个百分点。

分类型看，住宅和商业营业用房销售面积增长较快，办公楼销售低速增长。一季度，商品住宅销售面积为1443.84万平方米，增长29.7%，占商品房销售面积的比重为89.6%；商业营业用房销售面积123.64万平方米，增长78.6%，占比7.7%;办公楼销售面积24.79万平方米，增长7.6%，占比1.5%。商品住宅销售面积中，90平方米及以下、90~144平方米、144平方米以上三种户型销售面积分别增长7.3%、39.4%和22.9%。随着全面二孩政策的实施和消费升级改善型需求的释放，较大户型销售加快。

（三）去库存效果明显，住宅待售面积继续减少

2017年3月末，全省商品房待售面积为3208.70万平方米，同比下降5.5%。其中，住宅待售面积2347.53万平方米，比2月末减少12.04万平方米，办公楼103.51万平方米，增加9.81万平方米，商业营业用房590.92万平方米，增加6.25万平方米。住宅待售面积持续下降，比历史高点2014年末已减少近500万平方米。

二、因城施策，地区表现各异

（一）郑州楼市调控政策显现

2016年，宽松的楼市环境和巨大的购房需求共同作用，郑州商品房销售交易火爆，销售量价均领跑全国。9月、10月郑州两次出台土地供应、限购、限贷等调控政策，12月收紧限购限贷政策，郑州成为全国第二个“认房又认贷”的城市，2017年3月再次对限购政策进行补充。随着调控政策的落实和深化，郑州商品房销售回归理性，商品房销售面积增速自2016年前三季度的高点（70.0%）逐渐回落。2017年一季度，郑州商品房销售面积400.63万平方米，同比增长26.5%，增速比2016年前三季度和2016年全年分别回落43.5个和24.1个百分点；商品房销售额增长359.45亿元，增长51.2%，增速比2016年前三季度和2016年全年分别回落26.2个和11.9个百分点。同时，郑州扩大土地供应、增加住房供给亦卓有成效。2016年，郑州新增土地购置面积同比大幅增长112.9%，开发投资增长38.9%；2017年一季度，郑州土地购置面积110.89万平方米，增长78.5%，完成开发投资489.91亿元，增长32.2%；房屋施工面积11868.02万平方米，增长24.5%，开发规模稳步扩大。

（二）三四线城市销售加快，拉动全省商品房销售面积增长

受采取鼓励农民进城购房、提高棚改货币安置比例、扩大住房公积金收益覆盖面等多种措施以及春节促销和外出务工人员返乡置业、城际铁路带来的一体化等多因素影响，使得三四线城市商品房销售好转。一季度，除郑州外的17个省辖市商品房销售面积均同比增长，其中许昌、漯河等9个省辖市增长超过30%。

三、当前房地产开发市场需关注的问题

（一）结构性库存压力不减

一是非住宅类库存仍偏大。在积极的政策引导下，全省住宅待售面积持续减少，但办公楼、商业营业用房的去库存压力并未得到有效缓解。按2016年月均销售面积推算，全省住宅去化周期仅为2.8个月，而办公楼和商业营业用房去化周期分别长达7.2个和8.7个月。如何应对电子商务对传统商业地产的巨大冲击，解决商业地产的过量库存，是当前需要重点关注的问题。二是库存消化难度加大。2017年一季度商品房销售面积中，现房销售面积同比增长6.5%，占全部商品房销售面积的比重为25.5%，占比降低6.1个百分点；期房销售面积增长44.0%，占比74.5%。当前库存或是地理位置较为偏远，交通、医疗、教育等配套设施相对落后的项目，或是项目中楼层、采光等相对较差的部分，相比之下购房者宁愿购置需要等待的期房而非现有库存。可以预见，现有库存消化难度较之前更大。

（二）主要指标继续维持高位增长存在较大压力

从房地产政策看，中央对房地产发展的定位明确了房地产发展的方向，必然抑制房地产投机需求，保障居住需求。挤泡沫控房价政策措施使房地产开发投资和销售回归理性，投资和销售面积回到合理的增长速度。从去年基数看，2016年房地产市场从年初启动，一路走高，基数逐月抬高，必然影响到今年投资和销售的增长趋势，最大的可能是2017年两者的增速均呈现前高后低的态势。

（三）到位资金增速走低应关注

一季度，全省房地产开发企业实际到位资金1246.52亿元，增长18.7%，增速比2016年和2017年1～2月份分别回落10.5个和0.6个百分点，比开发投资增速低6.5个百分点。虽然房地产开发企业资金整体仍较为充裕，但到位资金增速持续回落,低于开发投资幅度加大，后期应密切关注。

从资金来源渠道看，由于当前商品房销售总体形势较好，定金及预收款和个人按揭贷款增长平稳，分别增长29.3%和25.6%。但国内贷款、自筹资金增速较2016年有较大回落。一季度，国内贷款193.18亿元，增速比2016年回落27.0个百分点，自筹资金662.82亿元，增速回落8.2个百分点。2016年9月底开始的新一轮调控政策实施后，货币和信贷政策逐步收紧，金融机构对开发企业融资和相关用途的审核趋严，企业融资难度加大、成本上升。

四、对促进房地产市场持续健康发展的建议

2017年是党的十九大召开之年，也是实施“十三五”规划的重要一年。全省经济运行总体平稳、稳中有进，结构调整、动力转换持续推进，城镇化进程进一步加快，为房地产市场平稳健康发展奠定了良好的环境基础。当前和今后一个时期，河南应严格按照中央经济会议“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位”要求，以人的城镇化为核心,不断推进住房供给侧改革，向着“商品住房供应结构更加合理、供应品质进一步提高、供求总量基本平衡，全省房地产市场持续保持平稳健康发展态势”的目标前进,为促进全省经济社会健康发展做出积极贡献。

（一）加强政策落实

对于库存大、去库存周期长的地区，应继续落实好税收、首付比、公积金、按揭贷款利率、政府补贴、农民进城购房政策、货币化安置等各项促消费政策，精准对接需求人群。落实国土资源部关于用地管理和调控的要求，引导把握项目开工建设节奏，避免产生新的、大面积的库存;对于郑州，应在严格落实限购限贷最新政策的同时加快土地供应，监督房地产企业及时开、竣工，加快项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。及时向社会公众公布土地和房屋供应信息，缓解供需紧张的市场预期，引导消费者对于政策和市场有正确的理解和认知，促进房地产消费理性发展。

（二）多方式加快非住宅类库存消化

一方面，对办公楼、商业营业用房待售面积过大、去化周期过长的地区要从土地供应端压缩商业服务用地供应，从供给端控制新的供应节奏；另一方面，对当前非住宅类高库存情况，还应当积极创新手段，尝试采用多种方式加速库存消化速度。如在积极培育房屋租赁市场的过程中引入商业用房按规定改建租赁住房、引导利用商业用房发展国家支持的养老、文化产业等。

（三）拓展企业融资渠道和加强资金监管相结合

积极拓展房地产企业融资渠道。构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制；加大对企业购地资金监察力度。防止违法违规资金进入土地招拍挂市场，避免土地恶意炒作。

（作者单位：河南省社情民意调查中心）